Venta de inmuebles para casa habitación. Indispensable conocer la NOM 247.
El 22 de marzo de 2022 se publicó la norma oficial mexicana NOM-247-se-2021 sobre las prácticas comerciales y los requisitos de información comercial y publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y los elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados con estas prácticas por lo que les presentamos los aspectos más destacados de la misma.
¿Qué establece la Norma Oficial Mexicana 247?
Señala los requerimientos de información necesarios para comercializar bienes inmuebles cuyo uso sea el de casa habitación, la NOM 247 también establece elementos básicos que los contratos entre las partes deben de contener.
¿A quién le aplica y quienes están obligados a observarla?
Esta norma es aplicable a proveedores que sean constructores, promotores, fraccionadores y cualquier persona que participe en la asesoría y/o venta al público de bienes inmuebles destinados a casa habitación. Es obligatoria para las personas físicas o empresas dedicadas a comercializar inmuebles destinados a casa habitación al público en general en el país.
¿Cuáles son las obligaciones principales?
Las obligaciones que contiene la NOM 247, pueden clasificarse e en 4 rubros: (a)Relativos a Prácticas comerciales, (b) Sobre requisitos de información comercial, (c) Sobre publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y, (d) Sobre los elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados. Por ser numerosas las obligaciones contenidas en la NOM 247, a continuación, presentamos de manera ejemplificativa, más no exhaustiva, las de mayor relevancia:
Obligaciones en materias de anticipos y enganches. Se debe de entregar un comprobante al comprador.
Obligaciones en materia de preventas. El proveedor debe exhibir el precio de venta de la vivienda y sus características y contar con la capacidad económica en caso de reclamaciones o solicitud de bonificación La preventa debe se hace mediante contrato de adhesión de preventa de bien inmueble destinado a casa habitación.
Obligaciones de privacidad de datos. En este rubro el proveedor debe de tener Aviso de Privacidad, si los datos personales fueren obtenidos de manera indirecta por el proveedor, deberá informar a los titulares que así lo soliciten, como los obtuvo, en todos los casos se deben observar las reglas de la Ley en la materia.
Obligación de contar con canales de atención de quejas y solicitudes. Estos deben ser mecanismos de atención al consumidor gratuitos y accesibles, que funcionen en días y horas hábiles, y debe de contar con domicilio público para oír y recibir notificaciones.
Obligaciones del portal de internet. El portal debe estar actualizado con información como precios, tipos de inmuebles, modelos de contrato de adhesión, entre otros.
Obligaciones en materia de promoción de inmuebles. La promoción debe ser clara y con información actual, evitando conductas o prácticas comerciales, abusivas o coercitivas.
Obligación de entrega de carta de derechos a los consumidores. Esta carta debe constar de forma física, medios impresos o electrónicos y explicar la protección que otorga la Ley Federal de Protección al Consumidor (“LFPC”)
Obligaciones respecto de la información utilizada por los proveedores. La información debe estar en español y en otros idiomas si así se desea, pero si hubiere inconsistencias en el texto o redacción, prevalecerá la del idioma español. Previo a su difusión, el proveedor tiene la opción de someter su publicidad a revisión de la PROFECO. La información debe poder comprobarse, ser clara y no contener diálogos o imágenes que puedan inducir al error o confusión. Debe contener precio del bien, condiciones de pago, crédito, entre otros.
¿Qué señala la NOM 247 respecto a la recisión de contrato?
La información proporcionada al consumidor sobre una posible recisión del contrato debe incluir claramente que las partes restituirán mutuamente las prestaciones realizadas y cuando se hubiera entregado el inmueble, el proveedor/vendedor podrá exigirlo más un monto a razón de renta en caso de uso y/o compensación si hubiere demérito del bien.
En el caso donde se pagó parte del precio, el vendedor puede exigir intereses, y cuando se haya pagado más de una tercera parte del monto acordado o total de los pagos convenidos, y el proveedor exija la rescisión o cumplimiento del contrato por mora, el consumidor tendrá derecho a optar por la rescisión o por el pago del adeudo vencido, más las prestaciones que resulten procedentes.
¿Cuáles son las disposiciones obligatorias en materia de información sobre garantía y entorno urbano que debe dar el proveedor?
La NOM 247 establece que la garantía debe señalar de forma clara y precisa las obligaciones del proveedor y del consumidor, vigencia, alcance cláusulas de exclusión, mecanismos para hacerla efectiva y el domicilio para ello. Previo a que se firme el contrato, el proveedor está obligado a informar al consumidor sobre el equipamiento urbano que existe en la localidad y los sistemas y medios de transporte existentes para llegar al inmueble.
¿Qué dispone la NOM 247 relativo a Garantías del bien inmueble?
El proveedor debe ofrecer el bien inmueble al consumidor con la garantía correspondiente, la cual no puede ser inferior a 5 años en temas estructurales y 3 años para impermeabilización. Respecto a lo que concierne al resto de elementos, la garantía mínima debe ser de 1 año, siendo estos plazos irrenunciables y contados a partir de la entrega real del bien inmueble al consumidor.
¿Qué establece la NOM 247 respecto del contrato de adhesión?
La NOM 247 señala claramente que los contratos de adhesión carecerán de validez cuando contengan alguna de las cláusulas no permitidas, tales como aquellas que modifiquen unilateralmente los términos y condiciones de la contratación, salvo cuando implique una reducción del precio o un beneficio al consumidor, aquellas que trasladen la responsabilidad civil del proveedor a terceros ajenos al contrato o que liberen al proveedor de su responsabilidad civil, o aquella derivada por la existencia de vicios ocultos o en caso de evicción, términos de prescripción menores a los legales, entre otras.
Otras disposiciones obligatorias en materia de publicidad.
Como mencionamos, la publicidad debe ser comprobable, clara y veraz. La descripción de la vivienda debe ser fiel a la realidad, mencionar materiales utilizados, la fecha de construcción y otras características.
El vendedor debe informar todo lo concerniente al inmueble y respetar lo establecido durante todo el proceso, tal como precio, las tarifas, garantías, plazos, reservaciones, etc. Se debe de contar con el proyecto de forma física o digital para compartir con el comprador.
Nuestra firma cuenta con un grupo de práctica enfocado en derecho inmobiliario, y amplia cobertura en las principales ciudades del País.
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