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La Importancia de la fecha en los Contratos

Si tu contrato es importante, protégelo con fecha cierta


Si usted ha celebrado algún contrato, ya sea un arrendamiento, comodato, mutuo, compraventa privada o algún otro similar, para que ese contrato se presuma como verdadero en caso de un conflicto legal, es esencial que previamente se le haya otorgado “fecha cierta”, de lo contrario, el contrato tendrá poca validez.


En México hay una práctica irregular de firmar contratos con fechas previas al momento en que realidad se está suscribiendo el contrato. Por ejemplo, que se firmó en el año 2020, cuando en realidad se firmó en 2022. Los Tribunales Mexicanos han puesto freno a estas prácticas indebidas, y determinado que solo aquellos contratos que tengan fecha cierta, sirven para acreditar los derechos que en ellos se consignan. La falta de fecha cierta puede afectar los derechos de propiedad, de posesión, o bien la deducibilidad de un gasto o inversión realizada por una empresa.


La fecha cierta es una forma de validar que el contrato se firmó en determinado día, o que por lo menos el contrato sí existía en determinado momento.



Por ejemplo, vamos a suponer que usted renta un local por cinco años para montar un negocio. Después de algunos meses de que está en posesión del local, llega un funcionario de un juzgado civil, y le notifica una orden de desalojo, debido a que el dueño del local, arrendador, perdió la propiedad por motivo de una deuda. Uno pensaría que, con el contrato de arrendamiento, su posesión de arrendatario estaría protegida y que el contrato de arrendamiento seguiría vigente, sin embargo, si el contrato no tiene fecha cierta, es altamente probable que sea desalojado del local. Incluso, si promueve un juicio de amparo en contra del desalojo por haberse violado su derecho a la posesión del inmueble arrendado, su amparo será desechado, pues su contrato carece de fecha cierta. Por el contrario, si el contrato sí cuenta con fecha cierta, el funcionario de un juzgado civil pararía el desalojo, y si malamente no lo hiciere, con bastante facilidad podrá defenderse el derecho de posesión derivado del arrendamiento.


Otro ejemplo sería el caso de préstamos entre empresas del mismo grupo. Para acreditar que se trata de un préstamo, y no de un ingreso, quien recibe el dinero deberá poder acreditar la existencia de un contrato de mutuo, que tenga fecha cierta. Si no la tiene, el SAT lo tendrá como ingreso.


De lo anterior se puede observar que, dotar de fecha cierta a un contrato, hace un mundo de diferencia en caso de un conflicto jurídico.


La fecha cierta se puede adquirir de tres formas:


1) Si se trata de un contrato relacionado con la propiedad o posesión de un inmueble, ese contrato se puede inscribir en el Registro Público de la Propiedad. Desde el momento en que se inscriba, el contrato adquiere fecha cierta.


2) Si el contrato se presenta ante un fedatario o funcionario público autorizado. Sigamos con el mismo ejemplo del contrato de arrendamiento. Se puede firmar el contrato y se ratifican las firmas ante un notario público. Otra manera de hacerlo es llevar el contrato al notario y pedirle una copia certificada del mismo. En cualquier de los dos supuestos, el contrato tendrá fecha cierta.


3) A partir de la muerte de cualquiera de los firmantes. Si una de las partes que firmaron el contrato llega a fallecer, desde ese momento, el contrato adquiere fecha cierta, ya que sería imposible que se firme ese contrato en un futuro con una fecha falsa.


Se hace una precisión. La fecha cierta debe de adquirirse antes de que se genere el problema jurídico, es decir, antes del acto de autoridad que le pueda afectar en su propiedad o posesión. Siguiendo con el mismo ejemplo del arrendamiento, de nada serviría presentar el contrato ante un notario después del desalojo del inmueble, pues la fecha cierta se está generando de forma posterior a la afectación y debe de ser antes.


En conclusión, darle a un contrato privado fecha cierta es algo muy sencillo y de bajo costo, que le puede evitar muchos problemas. Por ello, cualquier contrato privado que sea de importancia debe revestirse de fecha cierta, de lo contrario, existe el riesgo de que los bienes y derecho ahí pactados, le sean desconocidos.


Contáctanos si tienes alguna duda: ignacio.ochoa@dha.mx

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