Nueva jurisprudencia. Estándares para compra de inmuebles
- De Hoyos Aviles
- 13 sept
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La Suprema Corte de Justicia de la Nación (“SCJN”) emitió una jurisprudencia de suma importancia en Derecho Inmobiliario.
Los conceptos de Tercero adquirente de Buena Fe, Causahabiente, Nulidad absoluta y propietario registral, son reinterpretados en algunos aspectos.
En la tesis 1a./J. 177/2025 (11a.) con registro digital 2031077 la SCJN sostuvo que, en ciertos casos, los derechos de propiedad privada y seguridad jurídica de los propietarios originarios deben prevalecer frente a los derechos de terceros adquirentes de buena fe.
El rubro de la tesis es el siguiente: DERECHOS A LA PROPIEDAD PRIVADA Y DE SEGURIDAD JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS ORIGINARIOS. DEBEN PREVALECER FRENTE A LA PROTECCIÓN REGISTRAL DE LOS TERCEROS ADQUIRENTES CUANDO EL ACTO TRASLATIVO DERIVE DE LA CONTRAVENCIÓN A NORMAS DE INTERÉS PÚBLICO.
¿A quien le impacta esta tesis?
Cualquier persona involucrada en el derecho inmobiliario debe conocer el alcance de este precedente. Pero de manera especial bancos, desarrolladores inmobiliarios, FIBRAS, aseguradoras, notarios y agentes inmobiliarios.
¿Porque es importante esta jurisprudencia?
La SCJN ya se había pronunciado en el pasado sobre los alcances de la buena fe registral, poniéndole límites. Pero este caso concreto fue diferente.
El inmueble fue enajenado en forma fraudulenta a un tercero de buena fe. Y después, se dieron tres compraventas sucesivas.
La SCJN consideró que las tres transferencias sucesivas, aun siendo de buena fe, no pueden disfrutar del beneficio de la protección registral, por provenir de actos fraudulentos.
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Argumentos de la SCJN.
La Corte señaló que cuando se cuestiona la titularidad de un bien inmueble por quienes se ostentan como legítimos propietarios, se debe privilegiar el derecho a la propiedad de quien lo obtiene primero, sobre todo si este derecho sigue todas las formalidades exigidas como lo es la inscripción en el RPP.
Lo anterior, debido a que este registro busca dar estabilidad y seguridad jurídica a la transferencia de bienes raíces y su regularización. Así, solo en situaciones excepcionales se protegerá registralmente al tercero adquirente de buena fe, especialmente cuando el propietario legítimo no inscribe formalmente su derecho en el RPP.
Tanto el derecho de propiedad privada como el derecho de seguridad jurídica de los dueños deben prevalecer frente a la protección registral de los terceros adquirientes cuando el acto traslativo de dominio derive de la vulneración de una norma de interés público, como es el caso cuando no se otorga el consentimiento por parte del dueño original, o bien, cuando se emplean documentos apócrifos sobre el titular registral o su representante.
La SCJN sostuvo que deben favorecerse los derechos del propietario, cuando un tercero enajena un inmueble a otra persona, ostentando facultades ya sea como legítimo titular o bien como su representante con base en documentos apócrifos, toda vez que de no ser así, se le estaría privando de su propiedad sin haber tenido responsabilidad ni conocimiento de los actos de enajenación ilícitos, impidiéndole su recuperación aun cuando obtenga una sentencia que invalida la transmisión.
En la tesis se analizan los conceptos de nulidad absoluta, actos prohibitivos y actos contrarios al orden público. Si el acto es ilícito, no puede alegarse buena fe, aun cuando esté inscrito en el registro público. Esta tesis provoca que los sucesivos compradores deban reforzar su nivel de escrutinio para determinar si las ventas previas son legítimas.
Un punto adicional que se analiza en la tesis, es la facultad configurativa de las normas de derecho que regulan la propiedad.
El derecho civil es derecho local. Cada entidad federativa es libre de crear sus propias regulaciones. Pero debe respetarse un nivel básico que proteja los derechos de propiedad tutelados por la Constitución Federal. Así las cosas, la SCJN aclara que no se invaden las atribuciones de los Estados con esta jurisprudencia, pero sí se marcan lineamientos mínimos que deben respetarse para tutelar los derechos de propiedad.
Reflexión Final
La Primera Sala precisó que la protección registral al tercero adquirente no es absoluta:
Deben prevalecer los derechos del propietario originario, en los casos en que la transmisión de dominio se apoya en fraude, documentos apócrifos o falta de consentimiento.
Este criterio delimita la fe pública registral y refuerza la tutela de la propiedad privada, evitando que el Registro se convierta en un mecanismo que legitime actos ilícitos.
Esta jurisprudencia será una herramienta importante para los abogados litigantes en la lucha contra los llamados carteles inmobiliarios.
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