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Condominios y responsabilidad civil, nuevos criterios.

¿Tú o tu empresa forman parte de un régimen de condominio?


Las reglas de responsabilidad civil están cambiando. Los administradores, miembros de comité de vigilancia (consejo de administración) y los condóminos están ahora expuestos a un estándar más amplio de responsabilidad por daños a terceros. Así lo decidió la Suprema Corte de Justicia en una nueva Jurisprudencia.


El viernes 8 de marzo de 2024 se publicaron las tesis de jurisprudencia: 1a./J. 40/2024 (11a.) con Registro digital 2028382, la tesis: 1a./J. 44/2024 (11ª) con Registro digital 2028384, la tesis 1a./J. 43/2024 (11a.), con registro digital 2028381 aprobadas por la primera sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (“SCJN”) en materia civil.

En este respecto, los nuevos criterios resuelven diversos supuestos en materia de responsabilidad civil extracontractual, responsabilidad subjetiva y responsabilidad civil objetiva.

Estos precedentes de la SCJN interpretan la legislación del Estado de Guerrero, la cual es similar a muchos Estados del País, entre ellos Baja California, Baja California Sur, Chihuahua, Ciudad de México, Quintana Roo y Nuevo León.


¿Qué señalan las nuevas tesis de jurisprudencia?


En materia de responsabilidad civil extracontractual, el comité de vigilancia de un condominio puede ser responsable por los actos u omisiones de la administración que resulten en responsabilidad civil subjetiva. Tesis de jurisprudencia 1ª./J. 40/2024 (11a.).

En un juicio de responsabilidad civil extracontractual, la administración de un condominio puede ser responsable subjetivamente por los daños ocurridos en los bienes comunes del condominio, Tesis 1ª./J. 44/2024 (11ª).


En caso de responsabilidad civil objetiva, los condóminos responden por los daños ocurridos en los bienes comunes del condominio, en proporción a su parte alícuota. Tesis 1ª./J.43/2024(11ª).


¿Cuáles fueron los hechos que motivaron las tesis?


Las tesis se emitieron originadas por los mismos hechos en donde una persona se hospedó en un departamento ubicado en el condominio en la ciudad de Acapulco, Estado de Guerrero. La persona metió los pies para remojarlos o enjuagarlos en un espejo de agua ubicado en el área de la alberca y camino unos pasos y posteriormente recibió una descarga eléctrica que causó su fallecimiento.

Por su muerte, los familiares del fallecido reclamaron la responsabilidad subjetiva y objetiva, tanto del administrador como del comité de vigilancia. Además, dado que la muerte fue causada en un bien de propiedad común de los condóminos, reclamaron a estos últimos responder con su patrimonio de los daños causados.


¿Cuáles fueron los argumentos de la SCJN?


Entre los argumentos sustentados por la Suprema Corte se encuentran los siguientes:

  • La Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de Guerrero, similar a la de otros Estados, señala que la asamblea general de condóminos, el comité de vigilancia y la administración del condominio son órganos para la toma y ejecución de decisiones del condominio.


  • Conforme lo establecen la Ley de Propiedad en Condominio, el comité de vigilancia tiene a su cargo como órgano colegiado conformado por condóminos, el vigilar que la administración cumpla con sus funciones y con los acuerdos de la asamblea general de condóminos y por su parte, la responsabilidad por actos de terceros consiste en que la obligación de resarcir el daño recaiga sobre una persona distinta a la que materialmente lo ocasionó porque la primera persona mantiene un vínculo de potestad, guarda, cuidado, vigilancia, control, dependencia o supra y subordinación con la segunda.


  • En este sentido, la Ley de Propiedad en Condominios señala que dicho comité de vigilancia es quien tiene el control y vigilancia, así como es sujeto de una relación de supra a subordinación con la administración del condominio. Por ello, el comité de vigilancia puede ser responsable civilmente por los actos u omisiones de la administración que resulten en responsabilidad civil subjetiva, salvo que acredite haber cumplido cabalmente con sus obligaciones de vigilancia.


Condominios y responsabilidad civil, nuevos criterios

  • La Corte señalo que la Ley de Propiedad en Condominios establece que la administración el órgano encargado de cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes; atender la operación eficiente y adecuada de las instalaciones y los servicios generales, y realizar los actos de administración y conservación necesarios para las áreas comunes, entre otras de sus funciones. Por lo tanto, la administración en su carácter de órgano que cuida vigila y conservar los bienes comunes, la administradora o administrador puede ser responsable subjetivamente de los daños ocurridos en los bienes o áreas comunes del condominio cuando estos deriven de su acción u omisión dolosa o culposa.


  • La Ley de Condominios dispone que los condóminos tienen el derecho de copropiedad de los bienes comunes del condominio, en proporción a su indiviso. En este orden ideas, la Corte señalo que el Código Civil de Guerrero, similar al de la mayoría de los Estados, prevé que el dueño o poseedor originario de un bien que genere un riesgo responderá objetivamente del daño que cause, aunque no exista culpa o negligencia de su parte. Entonces, conforme a ley aplicable, en casos de responsabilidad objetiva por hechos ocurridos con motivo de un riesgo creado por los bienes o áreas comunes de un condominio, los condóminos responden de acuerdo con su parte alícuota.


Efecto de las sentencias y sus implicaciones en materia de responsabilidad civil.


Tanto en condominios residenciales, comerciales e industriales, estas nuevas jurisprudencias provocarán un efecto en lo que respecta a los órganos de administración.

A partir de estas tesis jurisprudenciales, queda claro que ser administrador de un condómino, o miembro del comité de vigilancia, genera un riesgo personal para quien acepte el cargo. Además, los condominios deberán tener especial cuidado con la calidad y calificaciones de las personas que eligen para el Comité de Vigilancia y para la administración, ya que ello sus fallas u omisiones pueden acarrear un riesgo personal a los condóminos.


Hoy más que nunca deben implementarse políticas estrictas de cumplimiento dentro de los Condominios, hacer auditorías internas para asegurarse contar con un grado de cumplimiento máximo de la ley, y revisar la extensión y vigencia de todos los seguros de responsabilidad civil.


Nuestra firma, De Hoyos Avilés, cuenta con amplia experiencia en derecho inmobiliario, y de manera específica en la defensa legal de cuestiones asociadas a regímenes de condominio habitacional, comercial e industrial en las Ciudades de Tijuana, Mexicali, Los Cabos, Guadalajara, Puerto Vallarta, Cancún, Chihuahua, Monterrey y Ciudad de México, por mencionar algunas.


Para más información puede escribirnos a Jorge.dehoyos@dha.mx o contacto@dha.mx


Condominios y responsabilidad civil, nuevos criterios

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